Se un condomino non paga le quote condominiali per un periodo prolungato, l’amministratore può bloccare l’accesso ai servizi comuni suscettibili di godimento separato, come il riscaldamento centralizzato, l’acqua calda sanitaria, l’ascensore o l’impianto antenna TV. Questa possibilità, che non richiede l’intervento di un giudice o dell’assemblea, è prevista dall’articolo 63, comma 3, delle disposizioni attuative del codice civile.
La sentenza
Il Tribunale di Perugia ha recentemente confermato che l’amministratore può accedere all’appartamento del moroso per interrompere i servizi, se necessario, purché si tratti di servizi tecnicamente separabili. In pratica, questa pronuncia ha autorizzato un intervento finalizzato alla chiusura di valvole o interruttori senza compromettere il funzionamento degli impianti per gli altri condomini.
Servizi come l’acqua e il riscaldamento centralizzati sono considerati essenziali e la giurisprudenza tende a proteggerli quando incidono sul diritto alla salute o su una vita dignitosa, come garantito dalla Costituzione. Altri, come ascensori, portineria, piscine o antenne TV, rientrano invece più facilmente tra quelli sospendibili.
Uno strumento dissuasivo
La sospensione – che in quanto tale appare reversibile: nel caso in cui il condomino saldi l’insoluto può tornare a beneficiare dei servizi condominiali – rappresenta uno strumento dissuasivo, concepito per sollecitare il pagamento e tutelare le risorse comuni. Si legge infatti nella sentenza:
“L’intervento è necessario per limitare l’accrescimento del danno ed impedire che in esito all’aumento dell’esposizione debitoria i restanti condomini siano chiamati a rispondere del dovuto, con riferimento a già citato art. 63 disp. att. cod. civ., comma 2, per somme via via maggiori”.
In ogni caso, la legge impone all’amministratore di attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per recuperare le quote mancanti, anche tramite ingiunzione di pagamento. Trascurare questi obblighi può comportare responsabilità civili e giudiziarie per l’amministratore stesso. Per questo, conoscere i confini dell’azione consentita è essenziale sia per chi gestisce il condominio, sia per chi vi abita.
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