Il balletto delle regole sui check-in a distanza non è finito, ma la direzione ora è chiara: il Consiglio di Stato ha stabilito che il check-in “da remoto” senza controllo visivo è nuovamente vietato, ma ha anche aperto alla possibilità di verificare l’identità degli ospiti tramite dispositivi elettronici. In altre parole: niente più accessi automatici e check-in “alla cieca”, sì invece a videocitofoni, videochiamate e strumenti tecnologici che consentano una verifica reale della persona che entra nell’alloggio.
La sentenza
La sentenza riguarda tutte le strutture ricettive, ma l’impatto maggiore sarà sugli affitti brevi, dove il check-in a distanza – basato sull’invio dei documenti via messaggio e sull’uso delle keybox – era ormai una prassi. Le keybox non vengono formalmente vietate, ma di fatto perdono la loro funzione: i giudici chiariscono che l’ingresso deve avvenire solo dopo una verifica visiva effettiva, anche se mediata da tecnologia.
Si torna quindi alla linea del Viminale del dicembre 2024, che aveva imposto lo stop ai check-in automatici, ma con una differenza sostanziale: il Consiglio di Stato riconosce esplicitamente la validità degli strumenti digitali per l’identificazione. Non è necessario che il gestore sia fisicamente davanti all’ospite; è sufficiente un dispositivo che permetta di accertare che chi entra corrisponda al documento inviato al momento della prenotazione.
Questa precisazione ribalta il quadro che si era creato dopo la sentenza del TAR Lazio del maggio 2025, che aveva riaperto ai check-in da remoto senza particolari vincoli. Il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso del ministero dell’Interno e ripristinato un modello più rigido, motivato da esigenze di sicurezza: senza una verifica visiva, sostengono le autorità, potrebbe accedere all’appartamento una persona diversa – o più persone – rispetto a chi risulta registrato.
Cosa resta da capire
Restano da chiarire quali tecnologie saranno effettivamente ammesse. Airbnb parla di videochiamate e videocitofoni in tempo reale; i gestori chiedono indicazioni precise dal Viminale per evitare nuove incertezze. Quel che è certo è che l’identificazione puramente “documentale”, tramite semplice invio della foto del documento, non sarà più sufficiente.
Per gli host il nuovo scenario richiede un adeguamento rapido: documenti inviati alla prenotazione sì, ma al momento dell’arrivo serve un controllo visivo – in presenza o via dispositivo elettronico – prima di consentire l’accesso. Solo dopo questa verifica scatteranno le 24 ore per la comunicazione alle forze dell’ordine. È un ritorno alla sicurezza, ma con un’apertura alla tecnologia che potrebbe definire un nuovo standard per tutto il settore.
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