Una recente sentenza del Tribunale di Milano sta facendo discutere proprietari di immobili, host e operatori del settore turistico. La decisione, la n. 8753 del 2025, ha disposto la cessazione di un’attività svolta all’interno di un condominio e, nel giro di pochi giorni, ha alimentato dubbi e preoccupazioni tra chi gestisce appartamenti destinati alle locazioni turistiche.
La domanda
La domanda che molti si stanno ponendo è semplice: questa sentenza mette a rischio gli affitti brevi? La risposta, leggendo con attenzione il provvedimento, è – come sempre accade – complessa. Il Tribunale non ha affermato che gli affitti brevi siano illegittimi né ha introdotto nuovi divieti per chi mette a disposizione il proprio immobile per soggiorni di breve durata. La questione è più articolata e riguarda soprattutto il confine tra una semplice locazione turistica e un’attività che, per modalità di gestione e organizzazione, finisce per assomigliare a una vera e propria struttura ricettiva.
Secondo la sentenza, l’attività svolta all’interno dell’unità immobiliare era stata pubblicizzata e gestita come una struttura alberghiera attraverso piattaforme online. Per il giudice, tale attività risultava incompatibile con la destinazione abitativa dell’immobile e costituiva una violazione delle clausole contenute nel regolamento condominiale, che aveva natura contrattuale ed era regolarmente trascritto.
Si tratta di un aspetto fondamentale. La decisione non si basa esclusivamente sulla presenza di turisti nell’appartamento o sulla durata dei soggiorni. A pesare è stata la combinazione di più elementi: da un lato le caratteristiche dell’attività concretamente svolta, dall’altro le specifiche limitazioni previste dal regolamento condominiale.
Il punto
Proprio per questo motivo la sentenza non può essere letta come una bocciatura generalizzata degli affitti brevi. La locazione turistica continua infatti a rappresentare una modalità lecita di utilizzo dell’immobile, prevista dall’ordinamento e ampiamente diffusa in tutta Italia. Tuttavia, la decisione del Tribunale ricorda che non tutte le attività che vengono presentate come “affitti brevi” sono necessariamente considerate tali sotto il profilo giuridico.
Negli ultimi anni il confine tra locazione e attività ricettiva è diventato sempre più importante. Quando un appartamento viene gestito con modalità tipiche di una struttura organizzata, il rischio è che l’attività venga qualificata diversamente rispetto a una semplice locazione. È proprio su questo aspetto che si è concentrata l’attenzione del Tribunale di Milano.
Tra gli elementi che vengono generalmente considerati rilevanti vi sono le modalità di promozione dell’immobile, il livello di organizzazione dell’attività e la presenza di servizi che vanno oltre la semplice messa a disposizione dell’appartamento – configurando una valutazione complessiva del caso concreto.
Proprietari e operatori
Per i proprietari e gli operatori del settore la sentenza rappresenta soprattutto un invito a verificare attentamente il quadro normativo entro cui si muovono. Un primo controllo riguarda il regolamento condominiale, soprattutto quando si tratta di regolamenti di natura contrattuale che possono contenere limitazioni specifiche sulle destinazioni d’uso degli immobili. Allo stesso tempo, è opportuno prestare attenzione alle modalità con cui l’attività viene organizzata e presentata al pubblico.
La pronuncia del Tribunale di Milano non sembra quindi destinata a rivoluzionare il mercato degli affitti brevi. Piuttosto, conferma un principio che sta emergendo con sempre maggiore chiarezza: la qualificazione di un’attività non dipende dal nome che le viene attribuito, ma dalle sue caratteristiche concrete e dal contesto in cui viene svolta.
Per questo motivo può essere letta come un importante chiarimento per proprietari, host e professionisti del settore. Più che un divieto, rappresenta un richiamo alla necessità di distinguere correttamente tra locazione turistica e attività ricettiva, tenendo conto delle regole condominiali e delle specifiche modalità di gestione dell’immobile.
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